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コラム一覧 :私の不動産コンサルタントに対する想い。

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過去の15件

重要事項の説明と書面交付は義務です。

 重要事項説明と売買契約書 ●重要事項の説明は、買主が不動産を購入する意思決定の最終判断の材料として提供される情報と考えられています。従って、必ず契約成立前に説明をする必要があります。通常は売買契約の当日に、契約締結の前に行いますが、トラブル防止の観点からいえば、... 続きを読む

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2017-08-18

登記することが出来る権利。(登記する意味とは)

 登記の意味と権利。 ●登記の意味・登記とは、国が作成する登記簿に不動産に関する事実やその内容を記録すること、または記録された内容自体のことをいいます。登記の手続きについては、不動産登記法や、その他法令で定められています。●登記される権利・不動産を対象とする... 続きを読む

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2017-08-01

土地価格の査定 路線価方式の場合。

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 路線価方式によるもの 街区と街路。 ●路線価式査定は、公的価格としては、相続税(贈与税)を計算するうえで基礎となる路線価や固定資産税を計算するための価格を査定する路線価があります。路線価の計算例路線価の考え方は、街路(道路)に査定の基本を置いて、街区と街路との... 続きを読む

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2017-07-31

原状回復ガイドライン 法的拘束力や権利・義務を課せるものではありません。

 原状回復ガイドライン 当事者の「指針」 ●原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの利用方法。①ガイドラインの趣旨原状回復をめぐるトラブルとガイドラインは、トラブルが急増し、大きな問題となっていた賃貸住宅の退去時における原状回復について、それに係る契約関係、費用... 続きを読む

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2017-07-30

媒介報酬(仲介手数料)の請求について。

 媒介報酬請求権。 ●媒介報酬請求権(仲介手数料)が発生するためには、次の要件を全て満たしていることが必要となります。①当然ながら、媒介業者が宅地建物取引業の免許を受けていること・無免許の業者が媒介して成約した場合の報酬請求権について裁判所は、これを「自然債務... 続きを読む

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2017-07-29

各種契約書 契約当事者の記載例。

 契約当事者。法人、個人、代理、未成年者、成年後見人 契約の当事者の記載、記入には正確さが必要です。責任能力や行為能力が無いとされる曖昧な記載、記入では契約の無効や取消の可能性もあります。なぜ正確さが必要なのか?それは、誰が売主(貸主)で、誰が買主(借主)かを明... 続きを読む

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2017-07-28

不動産を買いたい人、借りたい人への物件説明。

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 不動産の説明。 ●物件を買いたい人や借りたい人には、その物件(不動産)の説明が必要です。そして、物件の説明項目数は、非常に多く、物的関係だけではなく、権利関係・法令の制限などの説明もしなければなりません。物件の説明が必要になるのは、「重要事項の説明」はもちろんです... 続きを読む

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2017-07-24

手付金、違約金 宅建業法での考え方。

●違約金・当事者が契約違反に備えて、あらかじめ定めておく、ある意味制裁金といえる金銭のことをいいます。民法的に違約金は損害賠償額の予定とされるので、契約違反に伴う損害賠償額は違約金の額とされます。(別途特約や反証があればその額となります。)なお、損害賠償の額に制... 続きを読む

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2017-07-23

住宅ローン 希望借入額を増額する方法。

 返済負担率より、無理のない返済額を優先する。 ●ローン申込者本人の年収だけでは希望額を借入れできない場合に、配偶者に収入があれば借入額を増やすことが可能です。①収入合算した場合の借入可能額。 返済負担率=(年間の返済額÷年収×100)を算出する際の年収を、夫婦、ま... 続きを読む

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2017-07-22

理不尽な特約=理不尽な家主。

 子供禁止特約? ●先日、知人の息子さん夫婦(正式には婚約中)が相談に来られました。・その内容は、新居として借りるマンション(県外)の賃貸借契約書の特約事項に「子供が生まれたら契約は解除となり翌月の末日までに退去すること。」との特約記載があり削除を求めても応じてくれ... 続きを読む

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2017-07-11

どのような内容の契約も個人の自由?

 原則、契約は自由です! ●公序良俗に反しない限り、どのような内容の契約を、誰と、どのような方法で締結し、または締結しないかは、全て個人の自由であると考えられています。個人間の権利義務について国家は口出しすべきでない、という民法の個人主義的思想の形です。●しかし... 続きを読む

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2017-07-07

不動産の調査 気になる?気にならない?

 不動産の調査。 ●一般的な観点で「気になると思うもの」の調査は大変難しく、困難です。人によって、気になる・気にならないは全く異なるからです。①騒音、振動、臭気  ・道路・自動車等・工場・店舗など②住環境に影響がある施設・ゴミ処理場・学校施設・火葬場など  ③近... 続きを読む

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2017-07-05

道路の種類・道路と敷地との関係とは。

 道路とは曖昧な言葉! ① 道路の種類とは?・道路という言葉は、実はとても曖昧な用語といえます。もともと、道も路も同じ「みち」であり、それを道路と考えられています。不動産用語としては、通路・道・道路・経路・水路・線路・航路などと使い分けをしています。そして、道につ... 続きを読む

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2017-07-03

そもそも売買契約はどの段階で成立するのか?

 契約の成立とは? ●不動産の売買契約は、契約書を作成して当事者が署名、押印した時点で契約が成立したと考えられています。民法では、当事者の口頭による合意で売買契約は成立し、書面(契約書)の作成も必要ではありませんが、不動産の売買契約の場合には契約書が作成されることが... 続きを読む

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2017-06-30

宅建業者に雨漏りやシロアリ被害の調査義務はあるのか?

 宅建業者は建物や建物検査の専門家ではありません。 ●宅地建物取引業者は建築士等の建物の専門家でもなく、建物検査の専門家でもありません。(建物の瑕疵が表面に(目視)表れているような場合は容易に発見できますが)従って、宅地建物取引業者に対して、そこまでの調査は求めていま... 続きを読む

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2017-06-22

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平成29年8月6日汗だくの二日間でしたが、おかやま桃太郎まつり( 第44回納涼花火大会、うらじゃ祭り)を満喫しました。○営業時間 平日9:00~17...

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