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コラム一覧 :不動産のトラブルいろいろ。

1件~15件(68件)

過去の15件

「抜き行為」の防止にも 媒介契約の重要性。

 媒介契約の意味と意義。 ●媒介契約。宅地建物取引業者が、宅地建物の売買や交換の媒介(仲介)の依頼を受ける際、依頼者との間での契約を媒介契約といいます。(注1)(注1)媒介契約を締結した宅地建物取引業者を「媒介業者」といいます。宅建業法では、媒介契約に関する契... 続きを読む

不動産のトラブルいろいろ。

2017-06-26

建物の原状回復 通常損耗の補修費用を借主の負担とする特約は有効か?

 ガイドライン 特約の問題。 ●特約の可否。ガイドラインでは、通常損耗分の補修費用を借主の負担とする特約自体は可能であるとされています。●特約の有効性の要件。ただし、経年劣化や通常損耗に対する修繕義務等を借主に負担させる特約は、借主に通常の義務とは別の新たな義務... 続きを読む

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2017-06-19

「差押え・仮差押え」登記がなされている。原則は取引をしない。

 差押え・仮差押え=処分の制限の登記。 ●処分の制限の登記は通常、民事執行法等の規定に基づきなされる「差押え等」の登記のことをいいます。これから「競売」が始まる、また、その不動産の所有関係について第三者と「紛争」があり、将来訴訟の結果、その登記に変動が生ずる恐れのあ... 続きを読む

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2017-06-14

本人確認と意思確認と登記済証の確認。

 確認作業。 (本人確認と意思確認)●例えば、長男や長女が親の土地を代理人と称し売りに来たときは、特に注意が必要となります。・売主(所有者)の本人確認と意思確認は宅地建物取引業者の調査義務の範囲とされています。このような調査義務違反に関連した事例での媒介業者の責... 続きを読む

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2017-06-13

売買契約の成立時期。(「買付証明書」「売渡承諾書」の交換)

 契約の成立。 ●不動産の売買契約において、その契約が成立したか否かが紛争となることもあります。不動産取引に関わる宅地建物取引業者としては、不動産という高額で、動産のように頻繁に取引が行われない物を対象としている売買では契約の成立時期については慎重な判断をする必要... 続きを読む

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2017-06-11

「無い袖は振れない」 判決の確定とその履行。

 判決の確定。 ●「無い袖は振れない」それが現実です。判決の確定、または和解、調停が成立すれば当事者間の権利や義務関係には一応の決着がつけられます。その判決や和解・調停の調書の通り義務が履行されれば、権利の実現となり真の解決となります。しかし、義務者が履行しな... 続きを読む

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2017-06-08

境界の明示。一番重要とされるのは隣地所有者が認めていることです。

 境界の明示。 ●土地や一戸建住宅の売買の場合、売主は物件の引渡しの義務履行の一つとして、現地において買主に対し、「対象物件の範囲(境界)を明示しなければならない」とされている場合がほとんどです。従って、決済日の前日までに、売主に境界を明示してもらう必要があります。... 続きを読む

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2017-06-02

正当な事由?建物の老朽化による立退き要求!

 老朽化による立退き要求。 例) 貸主から「建物が築後35年を経過し、老朽化により安全が保てない。建て替えをするので1年後までに立ち退いて欲しい。」と要求された。●このケースの場合、築後35年を経過した建物の老朽化が「正当事由」に当たるか否かが問題となります。建物... 続きを読む

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2017-06-01

過去の不自然死(事故等)について、全てが瑕疵に当たるとはいえない。

 契約の判断に重要な影響を及ぼす事項。 ●過去の自殺事故物件(以下、事故等)についてその事実を知っている媒介業者は、そのことを秘密することは許されず「契約の判断に重要な影響を及ぼす事項」として買主に説明しなければなりません。しかし、全ての過去の事故等が瑕疵に当たるわ... 続きを読む

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2017-05-31

家賃滞納の対策として、鍵の交換等を行なう特約は有効か?

 自力救済の禁止。 (事例)賃貸借契約書には、「借主が賃料の支払いを、約定日から10日以上怠った場合には、貸主は、直ちに物件の鍵の交換をすることができ、また、その後7日間経過した場合は物件内にある動産を、借主の負担で貸主が自由に処分できるものとする。借主は一切の異... 続きを読む

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2017-05-30

異常気象による浸水被害 宅地建物取引業者に調査・説明義務はあるのか?

 浸水被害。 ●最近では、異常気象等により、浸水被害が発生することがあります。仲介業者は、通常の雨量程度でも浸水の被害を受ける物件である場合には、重要な事項として説明義務があると思われます。しかし、異常気象等により通常の雨量を超える大雨により排水の容量が限界とな... 続きを読む

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2017-05-28

売買契約が解除された!仲介手数料の支払は?

 契約の解除と仲介手数料。 ●契約が解除された場合の仲介手数料は、媒介業者の考えによって、様々な対応となる場合がありますが、一般的には次のような考えとなります。① 売買契約の約定による解除。・手付放棄、倍返しによる契約の解除には、媒介業者の仲介手数料請求には影響を... 続きを読む

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2017-05-25

建築条件付き土地売買。解除時の処理方法は?

 建築条件付土地。 ●建築条件付き土地売買。「建築条件付き」と明示した、分譲地や売地の広告をよく見かけます。建築条件付き土地の売買契約の内容は下記の通りとなります。土地の売買契約を締結するに当って、その土地の売主または、売主の指定する建築業者と一定期間内に建物請... 続きを読む

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2017-05-24

条件の変更(賃料の値上げなど)の拒絶と契約更新の拒絶。

 契約条件の変更 ●契約の当事者は「更新をしない」又は「条件を変更しなければ更新しない」場合、契約期間満了日の6ヵ月以上前に相手方に通知することが必要です。(借地借家法)しかし、契約条件の変更は、貸主・借主の合意があって初めて成立します。従って、一方の通知のみで賃... 続きを読む

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2017-05-22

隣接建物の庇などの越境

 越境物 ●越境物は「隣地へ越境している場合」と「隣地から越境されている場合」があります。また、擁壁の基礎の一部等が地中の見えない部分で越境している場合もあります。実際の取引においては、引渡しまでに越境状態を解消することが大原則ですが、容易に解消することが物理的に困... 続きを読む

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2017-05-18

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