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コラム一覧 :賃貸借契約の注意点。

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自然損耗・経年変化による原状回復費用の負担 特約がない場合の考え方は?

 自然損耗、経年変化の原状回復 特約がない場合。 ●原状回復に関する特約よく問題となるのは、自然損耗・経年変化による汚損、色あせなどを元に戻す費用負担です。これに関して特約がない場合には次のような考えとなります。●賃貸借契約終了時において、ふすま、畳、カーペットの張... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2018-02-11

家主が変わった! 借主への影響は?

 オーナーチェンジ ●オーナーチェンジと借主の地位 新たな家主から不利な特約アパートが売却されて、その所有者がAからBになり、Bが新たな家主になった場合、アパートの所有者であるBは、前所有者Aと借主との間で締結されている賃貸借契約に関する権利や義務の一切を承継することに... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2018-02-10

「事業用建物賃貸借契約」 商号、代表者、組織の変更と承継

 当事者の承継 ●事業用建物賃貸借の場合、借主が法人であることが多く、法人について以下の状況が生じたときには、無償譲渡に該当するかどうか、賃貸借契約上どのように対応するかなどの問題が生ずる場合があります。①商号の変更会社については、その名称が商号となります。その商... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2018-02-01

「賃貸借契約の成立時期」 申込証拠金(申込金)なのか手付金なのか

 契約はどういう場合に成立するか。 ●申込証拠金?手付金?その判断は事例Aさんは、賃貸専門の宅建業者と賃貸マンションを内覧しました。そして物件を気に入り「申込証拠金」として、賃料の1ヶ月分を支払いました。翌日、もう少し考えてから決めようと思いキャンセルの連絡をしたと... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2018-01-18

借主が死亡した!相続人や内縁の配偶者がいる場合は?

 借主の死亡と賃借権の取扱は? ●借主(契約者)が死亡!賃借権はどうなる?借主が死亡したとき、借主に相続人がいる場合には、その相続人が賃借権を承継します。●したがって、「貸借契約が終了するわけではありません!」また、一方では、家主が賃料の不払いを理由に、相続後に... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2018-01-17

「賃貸借契約」任意規定(法規)と強制規定(法規)

 任意規定と強制規定 ●どちらが優先されるのか?民法では、賃料の支払い時期を「月末までに当月分を支払う(後払い)」と定めています。しかし、実際の賃貸借契約では「月末までに翌月分を支払う(先払い)」が一般的だと思います。●このように法と異なる権利や義務を取決めた場合、... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-12-25

「賃貸借契約」 契約期間と更新 更新拒絶の正当な事由

 契約期間と更新 更新拒絶の正当な事由 ●契約期間と更新①契約の期間民法では賃貸借契約の期間は20年を超えることができないとされています。しかし、建物賃貸借契約については、借地借家法により、この民法の規定適用が除外されているため、契約期間は自由となります。ただし、... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-12-13

「売買契約」 契約書の効用と告知書の意味

 契約書と告知書 契約は口頭でも成立するとされていますが、一般的には契約書を作成し当事者が署名捺印します。●契約書には次のような効用があると思います。①権利と義務の明確化による取引の円滑化とトラブル防止契約書によって売主、買主がそれぞれどのような権利を有し、義務... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-12-11

「賃貸借契約」 使用目的と連帯保証人無し、高齢者等の入居者への対応

 使用目的と受入れの対応と方法 ●賃貸借契約その使用目的(使用目的)第○条 乙は、居住のみを目的として本物件を使用しなければならない。(1)使用目的は「居住のみ」であること賃貸住宅標準契約書は、「住宅」の賃貸借に係る契約書であることから、本条では、使用目的を自己... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-12-06

敷金の相殺・催告と「相当な期間」

 敷金の相殺と催告 ●敷金の相殺敷金は、賃貸借契約終了の際、借主に債務の不履行があるときに、その弁済に充当されます。そして残額を(債務の不履行がなければ全額)返還するものであると考えられています。従って、契約期間中の敷金の所有権は貸主にあるとされ、また債務の不履行分... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-11-29

賃貸借契約 敷金の返還時期及び契約上の禁止行為

 敷金の返還 ●敷金の返還時期敷金は、物件の明渡し時に、賃料の滞納、原状回復に要する費用の未払い等の建物賃貸借契約から生じる借主の債務の不履行が存在する場合には、その債務を差引いて返済することができます。これは、敷金の性質が、借主の債務の担保であるからです。敷金... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-11-15

支払っていない更新料 大丈夫?

 更新料の支払義務 ●先日、おもしろい相談を受けました。「賃貸借契約の更新料を支払っていないけど・・・契約は継続しているのか?」、不安なのであれば支払えば済むことですが。●その内容は・契約時に説明は受けている(契約書にも明示されている。)・2ヵ年毎賃料の1ヶ月... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-11-07

賃料の徴収方法と1ヶ月に満たない期間の賃料、共益費の算出方法

 基本的な徴収方法 ●賃料の徴収建物賃貸借契約の基本は、貸主が借主に建物を継続して提供し、借主が貸主に対して、その賃貸不動産の対価である賃料を支払期日までに支払うことにあります。貸主は、金融機関からの借入れにより調達した資金で賃貸不動産を購入または建設するのが一般的... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-10-30

賃貸借契約は消費者契約か?

 事業者と消費者 ●事業者事業者は、「法人その他の団体及び事業者として、または事業のために契約の当事者となる場合における個人」と定義されています。不動産賃貸借においては、経営の規模や専門的知識の有無を問わず、アパートの貸主のほか投資向けのマンションの貸主も一般的に事業... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-10-28

借主が契約上の義務を履行しない!貸主は直ちに契約を解除できるのか?

 貸主からの契約の解除と解除事由。 ●貸主から借主に対して、契約の解除を申し入れることは可能か?借主が賃貸借契約上で定めた義務を履行せず、相当の期間を定めてその履行を催告したにもかかわらず、なおも履行されないために、貸主と借主の「信頼関係が破壊された」と判断された場合に... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-10-03

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