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コラム一覧 :不動産は奥深い。

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過去の15件

不動産購入時の諸費用と司法書士との打合せ内容

 諸費用と司法書士との打合せ ●不動産購入時の諸費用はおおむね次の通りです。中古住宅の場合(取得時) 印紙税、売買価格により決定 登録免許税、固定資産税評価格により決定 登録手数料、司法書士 不動産取得税、固定資産税評価格により決定 仲介手数料、宅地建物取... 続きを読む

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2017-12-14

不動産調査 法務局での調査と法令上の制限

 不動産の調査 ●法務局での調査対象となる土地の所有者、所在地番、地目、地積、及び抵当権、借地権、地役権などの有無について、登記事項要約書や登記事項証明書の取得により調査することが基本的な実務となります。所有者が共有名義のときは、土地活用には他の共有者の同意が必要と... 続きを読む

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2017-12-10

売買契約 危険負担と負担の消除

 危険負担と負担の消除 ●危険負担とは、売買契約において、お互いの債権債務が発生した後に、売主に責任がない原因により引渡しが不可能になった場合に、買主の代金支払義務がどうなるのかという問題です。例えば、土地建物の売買契約が成立した後、巨大地震により建物が倒壊して、売主の... 続きを読む

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2017-12-01

賃貸不動産 修繕負担の実態は?

 修繕負担の実態は? ●たびたびコラムでお話ししてきましたが、賃貸借契約においては、貸主は目的物を借主が使用収益できるように必要な修繕をする義務を負っています。しかし、その修繕義務に係る規定は任意規定であるため、当事者間で費用負担を特約で定めることも可能です。従って... 続きを読む

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2017-11-20

中古住宅 価格の決め方

 建物の価格 ●中古一戸建住宅の建物価格はどのように査定されるのか建物は土地と違って、必ずある時期に新築されています。建築コストは、時の経過とともに変動していきますので、新築当時実際に要したコストについて変動率を施して再建築費を算出することもあります。しかし、あまり... 続きを読む

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2017-11-10

物件調査の基本 手順と実施②

 物件調査の実施 ●物件の調査②物件調査の手順が決まったら、調査の実施となります。手順は、大きな流れに限定し、細かいことは臨機応変に対応します。まずは、調査に出掛ける場所として多いところを紹介します。・現地(当然ですが)・物件の権利者の住所地・他の権利者の住... 続きを読む

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2017-10-24

物件調査の基本 手順と実施①

 調査目的を理解する ●物件の調査①物件調査には、調査を必要とする「目的」があり、その「目的」に関することを理解する必要があります。調査の内容を理解した上で、実施に当たっての手続き、手順などの具体的な方法を考えます。そして、簡単そうですが物件調査の具体的実施について... 続きを読む

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2017-10-23

地鎮祭の当日 近隣住民からの一言 解決の行方は?

 心理的瑕疵の場合。 ●余計な一言?ありがたい一言?心理的瑕疵某大手住宅会社の営業社員さんが頭を抱えています。担当のお客様は、土地も購入済み、建物の請負契約も締結、建物部材発注も完了、あとは棟上げを待つだけです。●先日、地鎮祭を執り行ない敷地内で雑談をしていると... 続きを読む

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2017-09-29

売買契約 決済時の精算金の精算方法

 精算金 決済時には、残代金だけでなく売買契約の内容に応じて諸費用の精算が必要となる場合があります。精算が必要なものについては、事前に計算書等を作成して、金額を当事者に連絡しておく必要があります。● 精算金が発生する主なケースは。①実測清算の場合の差額実測精算... 続きを読む

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2017-09-23

不動産の調査は一に道路!二に道路!

 道路調査の目的は? ●道路の調査は、大きく分けて2つとなります。1つは、道路の幅員など道路そのものに関する調査です。もう1つは、建物の敷地が道路にどの程度接しているかという調査です。この2つの調査内容によっては、建物の敷地利用価値は異なってきて、当然価格にも影... 続きを読む

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2017-09-12

専有部分 共用部分 専用使用部分 マンションの案内

 マンションの物件案内 3つのポイント。 ①専有部分・買主は、専有部分を住戸として使用するので、専有部分についてはより詳しく案内することになります。専有部分の実物(現状)を内覧するので特に問題はないかと思います。②通常の共用部分・区分所有法等のむずかしい用... 続きを読む

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2017-09-05

賃貸借契約における催告 「相当な期間」とは?

 相当な期間。 ●催告は、「相当な期間」を定めてその期間内に義務の履行を促すものとされています。この「相当な期間」がどのくらいなのかについては、基本的に「当該期間内に貸主が待っていても、借主の履行がなく、それが信頼関係の破壊と認められる程度の期間」とされています。... 続きを読む

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2017-09-03

私道に関する負担の説明とは。

 私道負担 ●私道負担とは?① 趣旨。・売買の対象となっている土地の一部が「私道の敷地」となっている場合、その私道の区域内には当然ですが建物は建てれません。また、私道の変更や廃止は制限されており、建ぺい率も私道部分の面積を除いて計算されます。そのため、買主は... 続きを読む

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2017-08-30

不動産登記の二つの役割。

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 権利に関する登記 ●不動産登記は二つの大きな役割があります。一つは、不動産の物理的状況を国が把握し、これを下に固定資産税を課すなどの行政的役割であり、そのための登記を「表示」に関する登記といいます。そしてもう一つは、不動産取引の安全と円滑を図るため、その不... 続きを読む

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2017-08-23

不動産についての正常価格とは。

 正常価格 ●市場性のある不動産について、実際の社会経済状況の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価格を表示する適正な価格をいいます。●不動産の鑑定評価は原則として対象となる不動産の正常価格を求めるものとなります。なお、、地価公示法に... 続きを読む

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2017-08-14

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