コラム

 公開日: 2017-03-16 

テナントの賃貸借契約 差押登記等の調査は必須です。

差押登記の調査。


●特に、飲食店などの内外装に多額の費用の掛かる、テナントの賃貸借契約には
登記事項証明書にて「差押登記」等の調査は必須の作業となります。

媒介業者が、テナント物件の差押登記調査を怠ったため、損害賠償を命じられた
ケースもあります。

(事例)
・飲食店を開業するために、媒介業者から店舗物件を紹介してもらい、賃貸借契約
を締結した借主のAさん、約680万円での内外装工事も完了して、開店準備は順調
に行われていました。

ところが、その店舗物件は、競売開始決定による差押登記が賃貸借契約締結前に
設定されていることが後日判明し、その買受人(新たな所有者)から建物の明渡しを
要求されました。

媒介業者は、「当該物件の権利関係は貸主に聴取した。貸主から差押登記の設定
は聞いていない。知らなかったので責任は無い」と主張しています。


(事例)のように、契約店舗について「差押登記」が設定されているときは、当該賃借権
が競売により買受人(新たな所有者)に対抗することができなくなり、借主Aさんは店舗
の明渡しをしなければなりません。
借主Aさんにとっては大きな損害となるわけです。

当然、媒介業者には貸主からの聴取はもとより、登記事項証明書を閲覧するなどして、
差押登記等の有無を確認し借主Aさんに不測の損害を被らせないように配慮する義務
があると思います。

●テナント等の賃貸借契約で注意すること。

・「当該物件の登記された権利」は賃貸借の媒介でも、重要事項の説明義務があります。
・媒介業者は、建物の登記調査、および貸主が真の所有者か否かの確認が重要となり
ます。

・建物に差押登記が設定された後、賃貸借契約を締結しても、借主は明渡を求められる
ことがあります。

権利関係や真の所有者が確認できない場合、契約を取止めるか、延期するなど慎重な
対応が必要となります。

●多額の費用を投資するテナント契約などでは、媒介業者の調査責任は重大です。



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