コラム

 公開日: 2016-08-06 

不適切な媒介契約書を作成、使用したことによるトラブル事例。

媒介契約関連の不備が原因のトラブル。


(事例)
媒介(仲介)業者は、売主Aから媒介契約書と称する書面を取得し、買主Bとの間で
は売渡承諾書と買付証明書も交付された。
媒介業者は、売買契約は成立したと判断したが、売主Aは、媒介契約も売買契約も
成立していないと考え、他の買主と売買契約を締結した。

媒介(仲介)業者の言い分。
・売主Aは、「専属専任媒介契約書」および「売渡承諾書」に署名捺印し、「買付
証明書」の交付も受け、契約条件も合意している、従って、売買契約は成立して
おり、報酬も請求できる。
・確かに、媒介契約書には必要記載事項の不備はあったが、売却の意思確認と
しては十分な書面でる。

売主Aの言い分。
・「専属専任媒介契約書」と称する書面および「売渡承諾書」に署名捺印したのは事実
である、また「買付証明書」の交付を受けたのは間違いないが、売買契約を締結したわ
けではない。
・「専属専任媒介契約書」と称する書面には、売却の依頼をする旨と署名欄程度しか
なく、その他必要な事項や、自ら発見した相手方と契約を締結した場合でも報酬が発生
する等の記載はなかった。従って、媒介業者に報酬を支払う必要はない。

(考え方)
専属専任媒介契約は、依頼者が依頼した業者以外の業者に重ねて依頼することを禁止
する契約となります。このように業者から強い拘束をうけることになるため、宅建業法で
必要とされる事項を記載しない媒介契約書は作成すべきでないと考えられています。

また、契約の締結に必ず契約書の作成・調印が必要と断じることはできませんが、少なく
とも買付証明あるいは売渡承諾書の交付、交換がされただけでは、売買契約は成立し
ていなと考えて業務を進めることが必要だと思います。


媒介報酬請求権の成立要件。

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