コラム

 公開日: 2016-04-24 

賃貸借契約。 信頼関係の破壊となり得る場合、ならない場合。

賃料が未納!その理由の調査は重要です。


賃料の入金が確認できない場合、その理由の調査が重要となります。ただの
うっかりか、または払えない(払わない)事情が発生したのか?そして、賃料滞納
による契約解除が可能なケースかなどを冷静に見極める必要があります。

賃料滞納による契約の解除は、貸主と借主の「信頼関係の破壊」が基本と考え
られているので、賃料滞納の案件ごとに「信頼関係が破壊」されているか否かの
分析が必要とされます。

ケースバイケースですが個人的には次のように考えています。

○ 信頼関係の破壊とならないケース。
・単純なうっかり、残高不足などの入金忘れ
・家族等の病気等の事情による一時的な滞納
・貸主の同意を得ている場合(次の月に2ヶ月分支払うなど)

○ 信頼関係の破壊となり得るケース。
・失業、倒産による滞納の継続状態
・収入の低下による滞納の継続状態
・慢性的な賃料滞納 (請求しないと支払わない等)
・悪意をもった不払いによる滞納
・夜逃げや無断転貸による不払いによる滞納

○ 滞納賃料の支払請求の「相手」は?
・まずは、借主となります。(当然ですが)
・連帯保証人
・借主の同居配偶者にも「日常家事連帯債務」として請求が可能です。(注)
・借主が死亡した場合、法的には借主の相続人に対し、請求が可能です。

(注)日常の家事に関する債務の連帯責任 (民法)
第761条  夫婦の一方が日常の家事に関して第三者と法律行為をしたときは、
他の一方は、これによって生じた債務について、連帯してその責任を負う。
ただし、第三者に対し責任を負わない旨を予告した場合は、この限りでない。

借主が死亡。相続人がいる場合の賃借権の扱いは?


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