コラム

 公開日: 2015-11-14 

過去の不自然死(自殺事故等)について、全てが瑕疵に当たるとはいえない。

契約の判断に重要な影響を及ぼす事項。


過去の自殺事故物件(以下、事故等)についてその事実を知っている媒介業者は、そのことを
秘匿することは許されず「契約の判断に重要な影響を及ぼす事項」として買主に説明しなければ
なりません。

しかし、全ての過去の事故等が瑕疵に当たるわけではなく、説明義務があるわけではありません。
裁判所は次のように判示しています。

「過去の事故等の存在が瑕疵といいうるためには、単に買主において同事由の在する不動産へ
の居住を好まないだけでは足らず、それが通常一般人において、買主の立場に置かれた場合、
当該事由があれば、住み心地を欠き、居住の用に適さないと感じることに合理性があると判断
される程度に至ったものであると解するべきである。」

瑕疵に当たるか否かについて、裁判所は経過年数や事故等の内容、事故後の利用状況等を
総合的に考慮し判断しているようです。

*過去の事故等について、いつまで媒介業者には説明義務があるのか?
実は、事故後の経過年数が「取引の判断に重要な影響を及ぼす事項」に当たるか否かについ
ては、指針となるような判断基準は示されていません。よって、さまざまな考え方があります。
① 賃貸5年 売買10年を唱える人
② 賃貸3年 売買 6年を唱える人
いずれも明確な根拠があるわけではありません。

事故等の状況、その後の物件の利用形態、売買賃貸の経緯、その地域での事故等に対する
記憶等を総合的に勘案して判断することになりそうです。

20年前の不自然死と説明義務


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