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更新料と更新手数料は全く異なる性質のものです。

 更新料 更新手数料 ●更新料・更新料の支払義務は、法令上何ら根拠がなく、当事者間の合意に基づき発生します。(合意すれば当然支払義務が生じます)更新料をめぐっては、消費者契約法に違反し無効ではないかと裁判で度々争われ、その判断が分かれていました。最高裁は、平成... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-06-24

1ヵ月に満たない期間の賃料、共益費の定め方。

 日割り?月割り? ●1ヵ月に満たない期間の賃料、共益費の定め方。・1ヵ月に満たない期間の賃料、共益費については、①実際の契約期間にかかわらず、1ヵ月分、半月分等の一定額の賃料を支払うとする方法。②日割り計算により、実際の契約期間に応じた賃料を支払う方法。こ... 続きを読む

収益不動産の経営は。

2017-06-23

宅建業者に雨漏りやシロアリ被害の調査義務はあるのか?

 宅建業者は建物や建物検査の専門家ではありません。 ●宅地建物取引業者は建築士等の建物の専門家でもなく、建物検査の専門家でもありません。(建物の瑕疵が表面に(目視)表れているような場合は容易に発見できますが)従って、宅地建物取引業者に対して、そこまでの調査は求めていま... 続きを読む

私の不動産コンサルタントに対する想い。

2017-06-22

抵当権とマイホーム。

 抵当権とは? ちょっと一息しませんか。●抵当権債権者が目的となる「不動産」の引渡しを受けないで、この「不動産」を債権の担保とし、万一債務者が弁済しないときには、その「不動産」を競売して、優先的に弁済を受ける権利のことをいいます。債権者が目的物を取上げてしま... 続きを読む

ちょっと一息しませんか。

2017-06-21

敷金の意義と貸主・借主の変更と敷金関係。

 敷金の法律関係。 ●敷金の意義・敷金とは、借主の賃料の支払い、その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で貸主に交付する金銭です。その法的性質は、賃貸借終了後明渡しの際、借主に債務不履行があるときは当然にその弁済に充当され、(その分を差し引いて)、その残額を返還す... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-06-20

建物の原状回復 通常損耗の補修費用を借主の負担とする特約は有効か?

 ガイドライン 特約の問題。 ●特約の可否。ガイドラインでは、通常損耗分の補修費用を借主の負担とする特約自体は可能であるとされています。●特約の有効性の要件。ただし、経年劣化や通常損耗に対する修繕義務等を借主に負担させる特約は、借主に通常の義務とは別の新たな義務... 続きを読む

不動産のトラブルいろいろ。

2017-06-19

賃貸借契約締結交渉が進んだ後に一方的な契約拒否をしたら。

 判例は? ●概要・借主と貸主との間で、店舗を美容室として賃貸借する交渉が進んでおり、借主は前借主から設備・備品を買取り、貸主の承諾を得て一部店舗の改装も行っていたにもかかわらず、貸主が急に態度を変えて契約の締結を拒否したという事案。●裁判所の判断・裁判所... 続きを読む

私の不動産コンサルタントに対する想い。

2017-06-18

不動産売買契約 危険負担とは?

 危険負担とは? ●危険負担とは、売買契約において、お互いの債権債務が発生した後に、売主に責任がない原因により引渡しが不可能になった場合に、買主の代金支払義務がどうなるのか?という問題です。例えば、土地建物の売買契約が成立した後、巨大地震により建物が倒壊して、売主... 続きを読む

売買契約の注意点。

2017-06-17

何でも自分でする人。確かに節約にはなりますが・・・。

 登記を自分でする。 ちょっと一息しませんか。●何でも自分でする人。(登記の場合)権利に関する登記を申請するとき、登記上、直接に利益を受ける者を登記権利者と言います。また、逆に、登記上、直接に不利益を受ける名義人を登記義務者と言います。売買契約の所有権移転登... 続きを読む

ちょっと一息しませんか。

2017-06-16

宅建業法、入居者募集の禁止行為。

 入居者募集の禁止事項とは? ●宅地建物取引業法では、媒介業者が行なう入居者募集にあたり、次のような行為を禁止しています。①重要な事項について、故意に事実を告げず、または本当ではないことを告げるような行為。②契約の申込みのため、入居希望者が一度申し込んだ事実の撤回... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-06-15

「差押え・仮差押え」登記がなされている。原則は取引をしない。

 差押え・仮差押え=処分の制限の登記。 ●処分の制限の登記は通常、民事執行法等の規定に基づきなされる「差押え等」の登記のことをいいます。これから「競売」が始まる、また、その不動産の所有関係について第三者と「紛争」があり、将来訴訟の結果、その登記に変動が生ずる恐れのあ... 続きを読む

不動産のトラブルいろいろ。

2017-06-14

本人確認と意思確認と登記済証の確認。

 確認作業。 (本人確認と意思確認)●例えば、長男や長女が親の土地を代理人と称し売りに来たときは、特に注意が必要となります。・売主(所有者)の本人確認と意思確認は宅地建物取引業者の調査義務の範囲とされています。このような調査義務違反に関連した事例での媒介業者の責... 続きを読む

不動産のトラブルいろいろ。

2017-06-13

分譲マンションの賃貸における注意点。

 分譲マンションの賃貸 その確認事項。 ●分譲マンションの管理組合が管理規約を定めている場合、賃貸借契約書には、借主が規約を遵守しなければならない旨を明記することが必要となり、借主に管理規約の内容を確認してもらう必要があります。*管理規約等の写しを渡すことが一般的です... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2017-06-12

売買契約の成立時期。(「買付証明書」「売渡承諾書」の交換)

 契約の成立。 ●不動産の売買契約において、その契約が成立したか否かが紛争となることもあります。不動産取引に関わる宅地建物取引業者としては、不動産という高額で、動産のように頻繁に取引が行われない物を対象としている売買では契約の成立時期については慎重な判断をする必要... 続きを読む

不動産のトラブルいろいろ。

2017-06-11

違約金と違約手付と解約手付 それぞれの性質。

 違約金と違約手付と解約手付。 ● 違約金。・当事者が契約違反に備えて、あらかじめ定めておく、ある意味制裁金といえる金銭のことをいいます。民法的に違約金は損害賠償額の予定とされるので、契約違反に伴う損害賠償額は違約金の額とされます。(別途特約や反証があればその額と... 続きを読む

私の不動産コンサルタントに対する想い。

2017-06-10

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