コラム一覧

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過去の15件

「自分の物には名前を書きましょう!

 明認方法 ちょっと一息しませんか●おもしろい判例先日、テレビで立木の所有権譲渡に関して、裁判所の判断を紹介していました。とても古い法律で、立木の所有権譲渡のみ適用されるとのことですが。(最初から観ていなかったので、間違いがあればご容赦ください。)(事例)立... 続きを読む

ちょっと一息しませんか。

2018-07-16

争わないが勝ち? 無い袖は振れない

 判決の確定。 ●無い袖は振れない「無い袖は振れない」それが現実です。判決の確定、または和解、調停が成立すれば当事者間の権利や義務関係には一応の決着がつけられます。その判決や和解・調停の調書の通り義務が履行されれば、権利の実現となり真の解決となります。しかし、義... 続きを読む

私の不動産コンサルタントに対する想い。

2018-07-15

既存不適格建築物の売買

 違反建築物なのか? ●既存不適格建築物とは建築基準法の施行又は適用の際、現に存在する建築物又は、現に工事中の建築物で、施行後の規定に適合しない部分を有する建築物をいいます。ただし、違反建築物としては扱われません!例えば、都市計画区域外にあった建物が都市計画区域... 続きを読む

売買契約の注意点。

2018-07-14

事業用の賃貸物件では通常の損耗まで原状回復する特約が認められることがあります。

 オフィスビルのテナント契約と原状回復 ちょっと一息しませんか●事業用賃貸物件の原状回復一般的に、オフィスビルの賃貸借においては、契約の終了後、新たな借主に賃貸する必要から、借主に賃貸物件のクロスや床板、照明器具、また場合によっては天井を塗り替えることまで原状回復義... 続きを読む

ちょっと一息しませんか。

2018-07-13

賃料の額と支払方法 賃料の増減請求

 賃料 ●賃料の額と支払方法①賃料の額は、当事者の合意により定められます。そして支払時期は民法によれば、「毎月末までに、その月の賃料を貸主に持参して支払う」とされています。しかし、実務においては特約を定め、「毎月末までに翌月分の賃料を支払う」とされるケースが一般的で... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2018-07-12

「本人確認」 「意思確認」 「登記済証の確認」

 確認作業 ●本人確認と意思確認例えば、長男や長女が親の土地を代理人と称し売りに来たときは、特に注意が必要となります。売主(所有者)の本人確認と意思確認は宅地建物取引業者の調査義務の範囲とされています。このような調査義務違反に関連した事例での媒介業者の責任を認めたも... 続きを読む

売買契約の注意点。

2018-07-11

「賃貸借契約」 突然の解約方法

 解約申入れ期間 ●一般的には30日(1ヵ月)一般的な建物賃貸借契約では、解約申入れ期間を30日(1ヵ月)以上としています。それよりも短い期間で契約を解約したい場合の規定もあります。例えば、「本日から10日後に解約したい。」●規定では、30日(1ヵ月)分の賃料相... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2018-07-10

「違約金」?「手付金」? その考え方

 違約金と手付金 異なる金員 ●違約金 その考え方当事者が契約違反に備えて、あらかじめ定めておく、ある意味制裁金といえる金銭のことをいいます。民法的に違約金は損害賠償額の予定とされるので、契約違反に伴う損害賠償額は違約金の額とされます。(別途特約や反証があればその額... 続きを読む

契約の意味と意義とは。

2018-07-09

権利関係の調査は基本的な義務です!

 真の所有者 ●真の所有者 その調査Q:登記簿上の所有者となっている売主からの売買を媒介する場合に、所有者と称する人が売却権限を有する、真の所有者か否かを調査する義務が媒介業者にはあるのか?A:当然ですが、権利関係の調査は基本的な義務となります。媒介業者は、媒介... 続きを読む

不動産は奥深い。

2018-07-08

「調査の限界」 宅地建物取引業者は地質や地盤の専門家ではありません。

 地質や地歴調査の実施 ●調査の有無を明示する買主にとって購入する土地の地質や地盤は重要な関心事だと思います。しかしながら、宅地建物取引業者は地質や地盤といった分野の専門家ではないので、特別の知識、経験、鑑定能力まで要求されるものではないと考えられています。宅地... 続きを読む

私の不動産コンサルタントに対する想い。

2018-07-07

家主と管理業者が代わった 借主の立場は?

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 オーナーチェンジ ●家主の変更と管理業者の変更アパートが売却されてそのアパートの所有者がAからBになり、Bが新しい貸主になった場合、アパートの新所有者であるBは、前所有者Aと借主との間で締結されている賃貸借契約に関する権利・義務の一切を引継ぐことになります。つまり... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2018-07-06

宅地建物取引士 その制度と名称の変更

 宅地建物取引士 ●宅地建物取引士、その制度宅地建物取引業者には、宅地や建物の取引に関する知識および経験を有する取引の専門家としての役割を果たすことが期待されています。このため、宅地建物取引業法は、単純に免許制度を実施するだけではなく、一定の試験に合格した有資格者を... 続きを読む

私の不動産コンサルタントに対する想い。

2018-07-05

「住宅ローン」 借入額を増額する方法!

 返済負担率より、無理のない返済額を優先する ●借入れ増額方法ローン申込者本人の年収だけでは希望額を借入れできない場合に、配偶者に収入があれば借入額を増やすことが可能です。①収入合算した場合の借入可能額返済負担率=(年間の返済額÷年収×100)を算出する際の年収を... 続きを読む

私の不動産コンサルタントに対する想い。

2018-07-04

民法での契約の解除・解約  実務上の不動産取引では

 契約の解除 ちょっと一息しませんか●「契約の解除」と「契約の解約」、どのような違いがあるのか?●契約解除の意味①契約の解除(解除)契約が締結された後に、当事者の一方的な意思表示により、契約がはじめから存在しなかったのと同じ状態に戻す効果を発生させることを「契... 続きを読む

ちょっと一息しませんか。

2018-07-03

行方不明の借主 契約を解除したい!

 家主の責任 行方不明の借主と迷惑行為を繰り返す借主  ●借主が行方不明、どうすれば?賃貸業の経営において、賃料の滞納以上に困るのが借主の行方不明です。借主が、賃料を滞納したまま行方不明になっても、賃貸借契約が継続している限り、借主に対し貸主の債務は残ります。その債務... 続きを読む

賃貸借契約の注意点。

2018-07-02

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 不動産業界に入って約30年を迎える「有限会社富商不動産販売」(岡山県岡山市北区富町)代表取締役社長の宮本裕文さん。これまで岡山市北区富町の石井中学校区で地域に密着した不動産業者として売買や賃貸の仲介業、土地・建物の管理業などを幅広く手がけ...

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