Q&A(このプロの回答)

建設中の賃貸マンションの相続について
長文にて失礼いたします。
母が賃貸マンションを建設中に亡くなりました。
相続人は私と兄と養子の義理の姉(兄の嫁)の3人です。(父は既に他界)
公正証書遺言で兄側(私以外)に全財産相続させる内容の物がありましたので、遺留分減殺請求の調停を申し立てております。

争点は建設中の賃貸マンションで、相手方作成の遺産目録によると賃貸マンションの評価は以下の計算となっておりました。
マンション建設業者の工事請負代金が4億5千万円。
建設途中の為、死亡時までの投入金額が3億2千万円。
建物の評価は、その業者の投入金額の7割の2億2千万円が資産に計上されております。

一方負債は、死亡時の銀行借入金残高2億7千万円と建設業者への未払工事代金1億8千万円の計4億5千万円(工事請負代金と同額)が計上されておりました。

相手側によると、資産2億2千万円に対し負債が4億5千万円であり他の資産をあわせても債務の方が多い為、遺留分がそもそも発生しないと主張しておりますが、明らかに不公平な気がします。

相手方は相続税申告書もこの金額で税務署に提出したと申しておりますが、申告書自体はこちらへ見せる義務がないと言って現物を見せてもらえません。

遺産分割の際の法律では、どのような計算方法となるのでしょうか?
(未完成の建物につき母の固定資産税評価額の名寄せ帳には記載がありません)

また、死亡時には賃貸マンションが完成していませんでしたが、完成後は兄名義で登記を済ませ、現在は家賃による収益も上がっている模様です。
賃料債権の内、私の遺留分割合の1/6の取り扱いはどの様になるのでしょうか?

なお、賃料収入なども一切教えてもらえません。
調停員の方も相手方へ資料の提出を求めて下さったそうですが、法的拘束力が無く強制できない為、話が進まず困っておりました。

ぜひ専門家の方の見解をお聞かせいただきたくメールさせていただきました。
文章がうまくまとめ切れず伝わらない部分が多々あるかと存じますが、よろしくお願い致します。
投稿日時:2012-01-26 07:23:54
法律

菊池捷男 きくちとしお

菊池捷男の回答

建設中の賃貸マンションの相続について 回答

相続のことは、菊池綜合法律事務所にお任せください。

さて、あなたの相談内容ですが、お母様が亡くなられたときに残されていた財産は、金額にしてどの程度あったのでしょうか?
あなたのご相談内容では、
財産が、2億2千万円
債務が、4億5千万円ということしか分かりません。
その他に相当の資産があるように思われます。理由は、相続税の申告をしているからです。
相続税の申告は、財産から①債務と②葬儀費用と③基礎控除額を引いた後の課税遺産額がプラスにならないとする必要はありませんので、お母様が残された財産は、①債務4億5千万円を控除し、②葬式費用を控除し、さらに③相続税の基礎控除額8千万円(5千万円+相続人の数×1千万円)を控除した後の課税遺産額がプラスになっているということではないかと思われます。
そうしますと、あなたのお母様の財産は、建築中の建物(評価2億2千万円)を含めて5億3千万円を超えるものと思われます。
そこで、お母様が残された財産が、5億3千万円あるとの前提であなたの遺留分と遺留分侵害額を計算してみますと、財産5億3千万円-債務4億5千万円=8千万円が遺留分算定の基礎財産額になり、あなたの場合の遺留分割合は1/2で、あなたの法定相続分は1/3ですから、遺留分及びその侵害額は少なくとも1333万円はあるということになります。

なお、これはあなたのお兄様の計算を元にしたものですが、建築中のマンションの評価額が2億2000万円ではなく実際に投資した3億2000万円と評価されると、遺留分と遺留分侵害額は3000万円になり、賃貸マンションに関する資産と負債の評価額が変更になると、あなたの遺留分やその侵害額はさらに増加する可能性もあります。

なお、相続税の申告は、通常、相続人全員の名前でしますので、お兄様がした相続税の申告書にはあなたの名前が記入され、あなたの姓の印鑑を押している可能性もありますので、その場合は、あなたの相続税の申告書として、直接税務署で閲覧することは可能だと思われます。一度、税務署で確認されたらどうでしょうか?

詳細をお聴きになりたいときは、直接、菊池綜合法律事務所にお電話下さい。相続についてのご相談は、初回に限り、無料としています。

回答日時:2012-01-26

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