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コラム一覧 :不動産法(賃貸借編)

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ゴルフ場の経営と借地権

 ゴルフ場の経営のためには、事務所等の建物を建てる必要があるところから、その建物を建てることも内容とする土地の賃貸借契約は、借地権設定契約と解しうるか?という論点につき、最高裁判所昭和42年12月5日判決は、旧借地法時代の判決ですが、「借地法一条にいう「建物ノ所有ヲ目的トスル... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2017-10-14

通常損耗について、原状回復を約する条項の有効性

最高裁判所平成17年12月16日判決は、1 一般論「建物の賃貸借においては,賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は,通常,減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることに... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2017-10-12

消費者契約法の適用を受ける建物賃貸借契約と、そうでない契約

1 敷引特約 2017.10.2のコラムで紹介しました“敷引特約の有効性”や限界については、消費者契約法の適用を受ける建物賃貸借契約の場合、すなわち居宅の賃貸借契約の場合に、問題になるもので、店舗や事務所等の建物賃貸借契約の場合は、問題になりません。それは、後者の場合、消費者契約法... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2017-10-10

敷引特約が有効とされた理由

Q 当社は、建物賃貸借契約を結ぶ際、契約書の中に一定額の敷引をする旨規定していますが、1 これは有効ですか。2,この敷引の中には、自然損耗の原状回復費用も含まれていると考えてもよいでしょうか。3,建物賃貸借契約が終了した後、賃借人の責めに期すべき理由による損傷があった場... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2017-10-02

当事者の変動と敷金返還請求権への影響

1,貸主の地位が、甲から丙に移転すると、敷金返還請求権の債務者も、また、移転する貸主を甲、借主を乙とする不動産賃貸借契約における、目的物である不動産を、甲から丙に移転すると、甲乙間の不動産賃貸借契約上の貸主甲の地位が、買主丙に移転しますが、その結果、貸主は丙、借主は乙ととな... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2017-09-26

土地を貸す契約書の表題について

1,借地権設定契約書 これは「建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約」の場合に使います。契約書には、「借地借家法3条に基づき、建物の所有を目的として借地権設定契約を締結する。」と書くとよいでしょう。2,土地賃貸借契約書 これは、建物の所有を目的としない土地の賃貸借契... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2017-09-25

建設協力金は、新所有者が引き継がない理由

最高裁判所昭和51年3月4日判決は、「上告人は、・・・から同人所有の本件建物(ビルデイング)を、期間、、、賃料・・・、敷金・・・、保証金・・・の約定で賃借し、上告人は・・・右敷金及び保証金を大塚に差し入れ、本件貸室の引渡を受けた。・・・本件保証金に関する約定は本件賃貸借契約... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2017-09-09

サブリース契約をめぐる問題② 国交省の賃貸住宅管理業の登録制度の狙い

 サブリース契約をめぐる問題①で、サブリース業者が、いくら家賃額を保障すると約束してくれたとしても、経済事情の変化ににより、当該家賃額が不相当になった場合は、サブリース業者から、建物の賃貸人に対し、家賃減額請求ができることの判例の紹介をしましたが、このような判例の存在は、一般の... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2017-08-24

サブリース契約をめぐる問題① 家賃保証約束があっても、家賃減額請求ができる

1、サブリース契約とは? 判例(最高裁平成15年10月23日判決)によれば、「不動産賃貸業等を営む会社である甲が,土地所有者である乙の建築したビルにおいて転貸事業を行うことを目的とし,乙に対し一定期間の賃料保証を約し,乙において,この賃料保証等を前提とする収支予測の下に多額の銀... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2017-08-24

サービス付き高齢者向け住宅の賃借人のあっせんと宅建業法

Q 当法人は、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住=高齢者向けの賃貸住宅又は老人福祉法29条1項に規定する有料老人ホームであって居住の用に供する専用部分を有するものに高齢者を入居させ,状況把握サービス(入居者の心身の状況を把握し,その状況に応じた一時的な便宜を供与するサービス),... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2017-08-22

建物賃貸借契約1年未満で解約をする場合の違約金は1か月分(裁判例)

Q 当社は、戸建て住宅やマンションの専有部分の賃貸を業とする会社ですが、消費者との間に建物賃貸借契約を結ぶ際、消費者が契約開始より1年未満で解約する場合の違約金として賃料の2か月分を頂くようにしたいと考えていますが、有効ですか?A東京簡易裁判所平成21年8月7日判決は... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2017-05-30

スーパーマーケットへ出店するテナントが,業務委託契約とされる要件

1 賃貸借契約か業務委託契約か? スーパーマーケット経営会社と,そこに出店するテナント間の出店契約が,「賃貸借契約」とされるときは,テナントは借地借家法上の保護を受けますので,スーパーマーケット経営会社には不利になります。  そこで,テナント契約が「賃貸借契約」ではなく「... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2016-08-16

デパートにおけるテナントは借家人ではない(しかし解除権は一定の制限を受ける)という裁判例

大阪地方裁判所平成4年3月13日判決は,1 百貨店は、一般的に、店舗内の有効利用を図って売場やレイアウトを適宜に決定する必要性が高い業務形態であるところ、・・・顧客のニーズに合わせて臨機応変に売場を設定するなど、限られたスペースを最大限有効に活用する必要性が極めて高く、そのため... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2016-08-10

賃貸借契約における「ペット飼育禁止特約」違反と契約解除

Q 当社は賃貸用マンションの所有者です。各賃借人とは「ペット飼育禁止特約」を結んで住戸を賃貸していますが,そのうちのA氏が室内用のペットを飼っていることが,犬をマンション外へ連れ出して散歩させていることから,他のマンション住人に分かり,当社に契約違反者を許すのか,という苦情に... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2016-02-07

建物賃貸借契約における,敷金と建設協力金は違う性格

Q 私は,今般,甲から,借家人(乙)がいる建物とその敷地を購入したのですが,乙は,甲に対し,敷金と建設協力金を差し入れています。(1)将来,乙が借家契約の終了に伴い借家から退店するときは,私は,敷金を乙に支払う義務があるのですか?また,建設協力金も支払う義務があるのですか?... 続きを読む

不動産法(賃貸借編)

2016-02-06

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