コラム一覧 :不動産

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宅建業者(売主)が不動産売買契約を結ぶ場合の特約の有効性

1 中古住宅販売の売買契約(1)瑕疵担保免責約款  ア 買主が宅建業者の場合 有効  イ 買主が個人の場合   (ア)瑕疵担保責任期間を目的物の引渡しの日から2年以上となる特約を結ぶことは有効。その他は無効。(宅建業法40条1項、同条2項)  (イ)買主に生じた損害... 続きを読む

不動産

2017-03-25

宅建業者(売主)がする売買契約締結等の時期の制限

宅建業法36条1項は、「宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項又は第2項の許可、建築基準法第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又... 続きを読む

不動産

2017-03-24

不要になった自社の土地を売っただけで、犯罪になるって、本当?

 犯罪になる場合があります。それは、自社の土地の売買が、宅地建物取引業と評価される場合です。その仕組みを、以下のとおり、解説します。1宅建業法の仕組み 宅建業法12条1項は「・・・免許を受けない者は,宅地建物取引業を営んではならない。」と規定し,これに違反した者は,同... 続きを読む

不動産

2017-03-16

中間省略登記という言葉の誤用に注意

 最近、新・中間省略登記はできるという、という発言をしていたのを耳にしましたので、ここに中間省略登記という語の誕生以来の経過を書いておきます。1 中間省略登記という言葉の意味 中間省略という言葉は、連続する複数の物権変動があるときに,中間の物権取得者を省略して,最初の登... 続きを読む

不動産

2017-02-16

宅地建物取引業者の税金についての説明義務

 宅地の売買などをしますと,不動産譲渡所得課税問題が生じますが,その売買契約を仲介した宅地建物取引業者に,税金についての説明義務があるか?について,古い裁判例がありますので,紹介いたします。 大阪高裁昭和49年11月6日判決がそれですが,裁判所は,「法律上は,宅地建物取... 続きを読む

不動産

2017-01-21

地中埋蔵物は常に瑕疵か?また,いつまでなら損害賠償請求ができるのか?

Q  11年前に購入した土地についてお尋ねいします。このたびその土地上に建物を建てようとして,土地を掘削したところ,廃材が出てきました。⑴ これは瑕疵になるのですか?⑵ 瑕疵になるのであれば,瑕疵担保責任を追及しての損害賠償の請求はできますか?⑶ それができない場合の,損害... 続きを読む

不動産

2016-12-15

「地図」と「地図に準ずる図面」の違い①

1 不動産登記法14条 不動産登記法14条 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。 2 前項の地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとする。 3 略 4 第一項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定に... 続きを読む

不動産

2016-11-09

モデルルームでの不動産売買契約とクーリングオフ

Q 当社は,某宅建業者がマンションを建築販売する話を聞き,モデルルームを見学に行き,その場で投資用にマンション専有部分1戸を購入する契約を結び,手付金を支払いましたが,都合で解約したいと思います。できますでしょうか。A できません。以下,解説します。1 クーリングオフ... 続きを読む

不動産

2016-09-23

開発許可にかかる工事を完成し検査済証を交付された後でも,開発行為取消訴訟は起こしうる(判例)

Q 市街化調整区域で開発許可の要件を欠いた業者が,開発許可を受け開発行為に関する工事を完了し検査済証を交付された後でも,開発行為の取消しを求める訴訟を起こしうるか?A 起こしうる。 最高裁判所第一小法廷平成27年12月14日判決は,「市街化調整区域のうち,・・・開発許... 続きを読む

不動産

2016-09-21

スーパーマーケットへ出店するテナントが,業務委託契約とされる要件

1 賃貸借契約か業務委託契約か? スーパーマーケット経営会社と,そこに出店するテナント間の出店契約が,「賃貸借契約」とされるときは,テナントは借地借家法上の保護を受けますので,スーパーマーケット経営会社には不利になります。  そこで,テナント契約が「賃貸借契約」ではなく「... 続きを読む

不動産

2016-08-16

デパートにおけるテナントは借家人ではない(しかし解除権は一定の制限を受ける)という裁判例

大阪地方裁判所平成4年3月13日判決は,1 百貨店は、一般的に、店舗内の有効利用を図って売場やレイアウトを適宜に決定する必要性が高い業務形態であるところ、・・・顧客のニーズに合わせて臨機応変に売場を設定するなど、限られたスペースを最大限有効に活用する必要性が極めて高く、そのため... 続きを読む

不動産

2016-08-10

スーパーマーケットでのテナントは賃借人か?➁ 認めた裁判例二

東京地方裁判所平成7年8月28日判決は,甲社と乙との間に取り交わされた「業務委託契約に関する覚書」には,甲社が乙に対し美容に関するすべての運営業務を委託する旨が記載されてはいるが,① 乙が行う美容院店舗の名称については、乙において決定し、甲社がまったく関与しないものとされ... 続きを読む

不動産

2016-08-09

スーパーマーケットでのテナントは賃借人か?①認めた裁判例一

 この問題は,小売商人がスーパーマーケット経営者と「業務委託契約書」を取り交わしてスーパーマーケットに出店した場合,賃借人としての保護は受け得ないのか?という問題です。 契約は,名称ではなく,契約の実体によって,判断されますので,たんに「業務委託契約」だからといって,賃貸... 続きを読む

不動産

2016-08-08

不動産 農地台帳

平成26年4月1日施行の改正農地法で,農地台帳の作成が,各市町村農業委員会の義務とされることになりました(農地法52条の2)。そして,農業委員会は,農地台帳のほかに,農地に関する地図も作成し,両方をインターネットなどを通じて,公表すべきことになったのです。ただ,市街化区域内... 続きを読む

不動産

2016-03-08

賃貸借契約における「ペット飼育禁止特約」違反と契約解除

Q 当社は賃貸用マンションの所有者です。各賃借人とは「ペット飼育禁止特約」を結んで住戸を賃貸していますが,そのうちのA氏が室内用のペットを飼っていることが,犬をマンション外へ連れ出して散歩させていることから,他のマンション住人に分かり,当社に契約違反者を許すのか,という苦情に... 続きを読む

不動産

2016-02-07

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