コラム

2015-10-26

6 家の建たない土地あり要注意

不動産とは,夢と希望を育てるお宝
しかし,不動産とは,夢やぶれ,絶望をもたらすものでもある
2つの世界を分けるものは何?
それは知恵,よく働く知恵の差でしょうか?
賢く,そして,聡くあれ!
夢と希望を掴めよかし

(1) 敷地の二重使用になる土地
 建物を建てるためには,その敷地の範囲や面積を特定して,建築確認を得なければなりませんが,ひとたび建物の建築基準法上の敷地とされた土地(甲+乙)の一部甲を,宅地として第三者に売却しても,その土地甲を買い受けた者は,その土地甲上に建物乙が建てられない場合が生じます。それは,建物の敷地(甲+乙)のうち甲が,建築基準法上の敷地でなくなることにより,建物が建築基準法で定められた建ぺい率や容積率を満たさないことになる場合です。
 このような建築基準法上の建物の敷地として使われている土地を,さらに別の建物の敷地として使用することを「敷地の二重使用」といいますが,敷地の二重使用によって,建築基準法に違反する建物の出現を招くことは許されるものではありません。
 間違って,このような敷地の二重使用になる土地を買うと,建物が建築できないリスクが生じます。
 最高裁判所平成18年6月12日判決は,敷地の二重使用が問題になった事件です。
 この事件は,建設会社が,銀行と協力して,土地の所有者に対し,土地の所有者が,銀行から融資を受け,土地所有者の土地(甲+乙)を建築基準法上の敷地として,その上に賃貸用建物丙を建築し,建物丙が完成した後,その建物の敷地ではあるが,空地になっている部分(甲)を第三者に売却し,その代金を銀行へ支払うという計画を立て,土地の所有者がその計画に乗り,銀行から融資を受け,賃貸用建物丙を建てたものの,敷地の二重使用が問題となって,土地甲が売れないことになり,損害を受けたという事件です。
 最高裁判決は,このような計画を提案した建設会社及び建物の敷地の一部(甲)を別の建物丁の敷地にすると建物甲が容積率違反になるような敷地の二重使用になることを知って融資した銀行の責任を認め,両社に対し損害賠償を命じました。

(この図の建物は,甲宅地と乙宅地の合計面積を基準に容積率を確保しており,甲宅地に別の建物が建つとこの図の建物は容積率に違反することになる)

(2) その中に位置指定道路がある宅地
 土地の一部が建築基準法42条2項の道路(「位置指定道路」)に指定されていたため,そこには建物等の築造ができないものであったという例(東京地裁昭和45年12月26日判決)もあります。

(3) 位置指定道路がない宅地
 事実上4m幅の通路をあるものの、それが建築基準法上の接道要件を満たしていないことが土地建物を購入して入居した後分かったという例(東京地裁平成20.1.18判決)もあります。
 これなど,中古の住宅があるので,建物の建て替えができるものと思って買った宅地が公道に面していなく,また,位置指定道路もないため,建て替えができないものであったという例の1つです。
東京地裁平成17.10.14判決の事例は,公道に出るには幅が1.94mしかない通路を通るほかない土地を瑕疵ある土地と判示していますが,このような土地も建物の建築はできません。

(4)公園用地
 開発許可を得て分譲された,建物を建てることのできる宅地だと思って購入した土地が,開発計画の中で公園用地とされていたため,建物を建築することができなかった例などもあります。

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