コラム

2015-09-07

マンション⑳ 管理組合規約

1 原始規約(最初の管理組合規約)は,事実上,マンション分譲業者が設定している
区分所有法31条1項前段は「規約の設定・・・は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議によつてする。」と規定していますが,事実上は,マンション分譲業者が設定し,マンション(専有部分)を購入する人は,それに合意し管理組合に加入することを約束していますので,原始規約は,マンション購入時には出来上がっているのです。

2 規約の内容
管理組合は,規約によって運営されますので,規約の内容は重要ですが,その内容は,
①「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」(区分所有法30条1項)になります。そして,
➁規約は,「区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」こと(同条3項)になっていますので,これに反する規約は,公序良俗違反として無効になります。
③なお,分譲業者が分譲に先立って,公正証書によって,規約共用部分の定め(4条2項),規約敷地の定め(5条1項),専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる旨の定め(22条1項)及びその場合における敷地利用権の割合の定め(22項2項)をすること(法32条)ができます。

3 規約の変更が課題
 今後,規約の変更をする必要性が高まってくると思われます。
規約の変更は,その変更が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。」こと(同法31条1項)になっており,これまで裁判で争いになった事柄も多くありますので,次回以降のコラムで解説します。

4 規約の保管及び閲覧
①「規約は、管理者,管理者がないときは、・・・規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。」こと(法33条1項)や,
➁ 規約は,「利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、・・・閲覧をを拒んではならない。」(同条2項)こと,それに,
③「規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。」こと(同条3項)。
が区分所有法で定められています。

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