コラム

2015-08-16

マンション⑤ マンションを買うと③敷地利用権者になる

1 敷地利用権
 敷地利用権とは,「専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利」(法2条6項)をいいます。
所有権や,借地権,定期借地権などがあります。
所有権の場合は,心配,要りませんが,敷地利用権が,定期借地権である場合,期間が完了した時は,敷地利用権は消滅し,区分所有者は,一棟の建物を撤去して,土地を地主に返還する義務が生じますので,注意が必要です。

2 建物の敷地の意味(二種類の敷地)
 「建物の敷地」とは、「建物が所在する土地及び第5条第1項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。」とされています。
①一つは,建物が所在する土地です。これは“法定敷地”といわれます。
➁もう一つは,規約により,敷地とされた「区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地」(法5条1項)です。

(敷地を失う危険あり)
法定敷地は,心配ありませんが,規約敷地は,登記をしていないと,第三者が所有権を取得する場合がありますので,注意が要ります。
 また,「建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたとき」や,「建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となつたとき」も,規約敷地とされることになっていますので,その場合も,その敷地について登記をしていないときは,第三者の所有になるリスクが生じます。

3 分離処分の禁止
法22条は,専有部分と敷地利用権は,一体のものと考え,これらを分離して処分することはできないものとしています。

4 敷地利用権の共有割合
これは一棟の建物の共用部分の割合と同じ割合になります(法22条2項)。

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