コラム

 公開日: 2015-06-25 

債権法改正 賃貸借➁ 不動産の賃貸人たる地位の移転

(不動産の賃貸人たる地位の移転)
第605条の2 前条、借地借家法(平成3年法律第90号)第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
 2 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。
 3 第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
 4 第1項又は第2項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第608条の規定による費用の償還に係る債務及び第622条の2第1項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。

【コメント】
1項は,賃貸借の対抗要件を備えた場合の不動産の譲渡に伴う,賃貸人の地位の当然承継に関する判例法理の明文化である。
2項は,賃貸人の地位の留保がなされた場合の要件として,その不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をすることを挙げている。譲渡人,譲受人,賃借人間の法律関係を明確にするためである。

(合意による不動産の賃貸人たる地位の移転)
第605条の3 不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができる。この場合においては、前条第3項及び第4項の規定を準用する。

【コメント】
これは,賃貸借の対抗要件を備えていない不動産の譲渡がなされた場合に,意味のある規定になる。一般的な契約上の地位の移転契約には,相手方の承諾が要件になるが,合意による不動産の賃貸人たる地位の移転には,相手方の権利を害するおそれはないので(土地を使用収益できる権利が確保されれば,それ以上の権利はない,),承諾を不要とする規定である。

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