コラム

 公開日: 2014-07-02 

不動産 公示地価,路線価,固定資産税評価額,鑑定価格の違いとは?

1,公示地価
 公示地価とは,地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の都市計画区域等における標準地(平成26年は全国23,380地点)を選定して,土地鑑定委員会が、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って,判定した「正常な価格」(意味:土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格)のことです。
 地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することにある,とされています。

2,路線価
 路線価とは、市街地的形態を形成する地域の路線(不特定多数が通行する道路)に面する標準的な宅地1㎡当たりの土地評価額のことです。
路線価は,課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価がありますが,通常「路線価」という場合、相続税路線価を指しています。

3,固定資産税評価額
 固定資産税評価額とは、固定資産税を賦課するための基準となる評価額のことです。
 固定資産税は、市町村が毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋等(固定資産)の所有者に対し、その固定資産税評価額をもとに課税する税金です。
 固定資産税評価額は,原則として3年に1回の基準年度に見直されることになっています。

4,土地の公示地価,相続税路線価,固定資産税評価額の関係
 相続税路線価は公示価格の80%,土地の固定資産税評価額は公示価格の70%を基準に決定されることとなっています。

5,鑑定価格
 鑑定価格とは,不動産の鑑定評価に関する法律に基づき不動産鑑定士名簿に登録された不動産鑑定士が,国土交通省が制定した「不動産鑑定評価基準」に基づき,判定する「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」のことです。
 鑑定価格は,理論的には,公示地価になるはずですが,公示地価は,個々の土地の個性を捨象した価格であるのに対し,鑑定価格は,個々の土地の個性,特性を考慮した価格であるところから,必ずしも同じ金額になるものではありません。

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