コラム

2014-02-15

民法雑学 2つある(?)事業用定期借地権

Q 事業用定期借地権には,2つの種類があると聞きましたが,そうですか?

A
1,事業用定期借地の内容
事業用定期借地に2つの種類があるわけではありません。
事業用定期借地は,次のような内容の借地権のことをいいます。
①目的は,普通の借地権とは違って,「専ら事業の用に供する建物の所有」に限定されます。
➁しかも,事業用でも,居住の用に供する建物は除かれます。ですから,事業用のアパートやマンションを目的とする事業用定期借地は認められません。ただ,ホテル,旅館は,居住する人も短期間に限られますので,事業用定期借地が認められます。
③普通の借地権の場合なら認められる,契約の更新,建物の築造による存続期間の延長,建物の買取りの請求などは一切は認められません。ですから,期間が完了すると同時に,事業用定期借地は消滅することになります。これが事業用定期借地の「定期」の意味になるのです。期間の満了により,消滅する借地権が,事業用定期借地なのですから,この内容は,契約書の本質的内容になるのです。
④存続期間は,10年以上50年未満の間で,合意により定めた期間になります。10年間でもよく,49年11カ月間でも結ぶことができますが,10年未満で期間を定めることと,50年以上の期間を定めることはできません。

2,条文が2つになった理由
事業用定期借地を定めた規定は,借地借家法23条1項と,同条2項です。
借地借家法23条1項は「専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く)の所有を目的とし、かつ、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合においては、第9条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。」と規定しています。
これは,事業用定期借地設定契約の中に,前記1の③の内容(契約書の本質的内容)を盛り込むことが要求された規定です。
借地借家法23条2項は「専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10以上30年未満として借地権を設定する場合には、第3条から第8条まで、第13条及び第18条の規定は、適用しない。」と規定しています。
これは,契約書の中に,前記1の③の内容を盛り込まなくとも,当然1の③が入っていると規定です。

3,条文を2つにした理由
普通の借地権の存続期間は,30年以上と定められています。借地借家法3条は「借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。」という規定があるからです。そのため,事業用定期借地の設定契約を結ぶ場合で,期間を30年以上のものにしたときは,普通借地権と間違わないように,前記1の③の内容を契約書に盛り込むことが求められているのです。しかし,期間が30年未満の事業用定期借地の場合は,普通借地権には30年未満の普通借地権はないので,普通借地権と間違えられることはなく,1の③の内容を盛り込む必要はないとされたのです。

4,実際の契約条項
期間が10年以上30年未満のものも,期間が30年以上50年未満のものと同様,前記1の③の内容を盛り込んだ条項で,事業用定期借地の設定契約書が作られています。
つまり,事業用定期借地については,2つの条文が規定していますが,実際の事業用定期借地設定契約書の内容は,10年以上30年未満のものも,30年以上50年未満のものも,期間の点を除いて,同じ内容のものになっているのです。


条文の例

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