コラム

2014-02-09

不動産 中間省略登記ができない理由

1,中間省略登記とは
 中間省略登記とは、連続する複数の物権変動があるときに,中間の物権取得者を省略して,現在の登記名義人から,最終の物権取得者に,直接名義を移転する登記をいいます。
 例えばA→B→Cと所有権が移転した場合に、本来は、A→Bへ移転登記手続をし、続いてB→Cへ移転登記手続をしなければならないのですが、中間省略登記というのは、中間にいるBを外して、A→Cへ所有権移転登記をすることをいうのです。

2,メリット、デメリット
  このメリットは、登録免許税が1回分で済むことです。
  なお、中間省略登記をすると、不動産取得税も1回分で済むと誤解している人がいますが、不動産取得税は、流通税ですから登記とは無関係に、A→Bが取得した時点とB→Cが取得した時点で課税されます。ただ、実際には、登記簿上はA→Cへ所有権移転登記がなされただけにしか見えませんので、A→B→Cと所有権が移転した事実が課税庁(都道府県)に捕捉できず納税を免れていることが多く、これが税金がかからないと誤解されることになっているのかもしれません。
  中間省略登記のデメリットは、実際の取引経過が正しく登記に反映されないことです。

3,旧法下では中間省略登記が可能であった。
 平成17年3月7日から新しい不動産登記法が施行されましたが、それまでの不動産登記法の下では、中間省略登記が可能でした。
  旧法の下では、所有権移転登記については、(登記)義務者と(登記)権利者とが所有権移転の原因を特定して共同申請しましたが、所有権移転の原因が「売買」であってもだれが売主で誰が買主かという記載は不要だったため,「所有権はA→Cに移転した。Cへの所有権移転の原因は売買だ。」と書くことが可能だったので,中間省略登記ができたのです。

4,現在は,中間省略登記ができない
 しかしながら,改正された不動産登記法では、登記に際し「登記原因証明情報」という書面の提出が必要になりました。そのためには「A→Bの売買」「B→Cの売買」という取引の実態を明らかにする必要が生じ、中間省略登記はできないことになったのです。
  実は、旧法下でも、物権変動の原因となる法律事実の成立を証する書面である「登記原因を証する書面」の添付が要求されてはいたのですが、これは必須のものではなく、これに代わる「申請書副本」(登記申請書の写し)というBの登場しない登記義務者A、登記権利者Bと記載されただけの書面で登記申請が可能だったため、中間省略登記が可能だったのです。

5,中間省略登記を許すときの弊害
  わが国の不動産登記には公信力(登記の記載内容と実体とが異なっていても,登記の内容に従った効力が認められるという効果)はありません。したがって,名義人が無権利者である場合は、買主は所有権を取得できません。
権利取得の過程が登記面に現れない場合は,名義人が所有者でない場合が当然出てきて,不動産取引を不安定にします。
そこで,改正不動産登記法は、権利取得の過程をも公示することにし,「登記原因及びその日付」を登記事項とするとともに、それを証明するものとして登記原因証明情報を申請の際に原則として提供することを要求したのです。そしてこの登記原因情報を利害関係人が閲覧することを可能にしています(不動産登記法61条・121条)。これによって、中間取得者を省略し真実の取得過程と相違する中間省略登記は、不動産登記法上、受け容れられないことになったのです。

6,中間省略登記に代わる方法
~第三者のためにする契約~
~買主の地位の譲渡契約~

これについては明日と明後日ののコラムで説明します。

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