コラム

2013-05-30

相続税のお話し 10 節税策としてのマンション購入に潜むリスク

1うたい文句
現金2500万円を残して相続が開始すれば、課税遺産額は2500万円のままであるが、その2500万円をもって、賃貸マンション1室を購入すれば、その評価額は865万円でしかなく、課税価格にして1635万円も少なくなり、それに適用される税率分が節税になる、といううたい文句で、賃貸マンションの販売に力を入れているディベロッパーがいます。

2 価格が低くなる理由
この業者は、マンションを2500万円で売りに出していますが、その内訳は、建物が1000万円、土地(敷地権=土地共有持分)1500万円ということにしていました。
すなわち、販売価格は、
土地 1000万円
建物 1500万円
合計 2500万円
です、
しかしながら、
相続税の課税価格は、
土地 340万円
建物 525万円
合計 865万円
になる、
というのです。

その計算根拠は、次のとおりです。

⑴ 土地の相続税課税価格は340万円という根拠
業者のうたい文句によれば、土地は、販売価格としては1000万円に設定したが、相続税評価額である路線価はその8割程度である上、賃貸建物の敷地の場合そこから借地権割合に借家権割合を乗じた金額を控除することができるが、その地域では借地権割合は5割、借家権割合は3割になるので、0.5×0.3が路線価より減じられ、その上、その土地については、事業用小規模宅地の評価減が5割可能であることから、
相続税の課税価格は、1000万円×0.8×(1-1×0.5×0.3)×0.5=340万円になる、というものでした。

⑵建物の相続税課税価格は525万円という根拠
そして、建物については、固定資産評価額(相続税評価額も同じ)は、時価の5割程度である上、貸家としての評価減(1-0.3)がなされるため、建物の評価額は、1500万円×0.5×(1-0.3)=525万円になる、というものでした。

3はたして、下がるのは、評価額だけなのか?
この業者は、この販売用マンション1室の経済価値が2500万円であることを前提に、相続税の課税価格と建物の課税価格が大きく減じられるというのですが、はたして、そのマンションの時価が、2500万円であり続けるのかどうかは、考える必要があります。
今から20年前に2500万円の賃貸用マンション1室を購入した公務員の方が、先日そのマンションを売ったのですが、その価格は300万円でしかなかった、ということでした。

評価額が下がるということは、時価も下がる、という面もあることをお忘れなく。


この記事を書いたプロ

弁護士法人菊池綜合法律事務所 [ホームページ]

弁護士 菊池捷男

岡山県岡山市北区南方1-8-14 [地図]
TEL:086-231-3535

  • 問い合わせ

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

1
<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
 
このプロの紹介記事
菊池綜合法律事務所|菊池捷男弁護士は数多くの民事裁判を手がけてきたエキスパート

法律事務所は決して敷居の高い場所ではありません。(1/3)

 事務所設立以来40年、「うそをつかない、ごまかさない」を信念に、離婚や相続など数多くの民事裁判を手がけてきた菊池捷男さん。現在事務所には菊池さんを筆頭に6人の弁護士が在籍し、民事から企業法務まであらゆる法律問題をサポートしています。 ...

菊池捷男プロに相談してみよう!

山陽新聞社 マイベストプロ

あらゆる法律問題に対処可能

事務所名 : 弁護士法人菊池綜合法律事務所
住所 : 岡山県岡山市北区南方1-8-14 [地図]
TEL : 086-231-3535

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

086-231-3535

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

菊池捷男(きくちとしお)

弁護士法人菊池綜合法律事務所

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる
プロのおすすめコラム
「手当」と「手当て」の違い

 「法令における漢字使用等について」は,活用のない語で慣用が固定していると認められる語は,送り仮名を付けな...

[ 法令用語 ]

「常用漢字表」に読みのない漢字は使わない

・分かり易い  →  分かりやすい・・・「易」に「やす」の読み(字訓)なし・ご存知のとおり  →  御存じのと...

[ 公用文用語 ]

読みはあっても,公用文では書かない漢字の例

次の語は,一般の人が漢字で書いても,違和感を持たれないのではないかと思われますが,公用文では, → の右に書い...

[ 公用文用語 ]

「私達」か「私たち」か? 「友達」か「友だち」か?

正解は,「私たち」と「友達」です。「私たち」の「たち」は,「私ども」の「ども」と同様,接尾語です。接...

[ 公用文用語 ]

「~にも拘わらず」か,「~にも関わらず」か,「~にもかかわらず」か?

正解は「~にもかかわらず」です。これは,接続詞の「したがって」が,漢字で「従って」と書くのではなく,平仮...

[ 公用文用語 ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ