コラム

2013-02-06

建築 10 瑕疵ある建築物か未完成の建築物か?

建築物が完成していない場合は、請負人は報酬の請求はできません。しかし、建築物が完成したが、瑕疵がある、という場合は、報酬の請求が出来、瑕疵担保責任として瑕疵の部分の修補や損害賠償義務を負うに止まります。では、瑕疵と未完成を分ける基準はなんでしょうか?

 東京地裁昭和57.4.28判決は、
1 瑕疵担保席制度の趣旨につき、
目的物が完成しないと請負人は報酬を請求しえないことから、民法は請負人に重い瑕疵担保責任を課して注文者を保護する一方、それとの均衡から、できるだけ目的物の完成をゆるやかに解して、請負人の報酬請求を確保させ、不完全な点があればあとは瑕疵担保責任の規定(民法634条)によって処理しようと考えているのである。ほんのささいな瑕疵があるために請負人が多額の報酬債権を請求しえないとすれば、あまりにも請負人にとって酷である。

2 瑕疵と未完成の線引きについて
目的物が不完全である場合に、それを仕事の未完成とみるべきか、又は仕事の目的物に瑕疵があるものとみるべきかは次のように解すべきである。
即ち、工事が途中で中断し予定された最後の工程を終えない場合には、仕事の未完成ということになるが、他方予定された最後の工程まで一応終了したが、それが不完全なため補修を加えなければ完全なものとはならないという場合には、仕事は完成したが仕事の目的物に瑕疵があるときに該当するものと解するのである。

3具体的事件では、
 下記の不完全な状態は、仕事の目的物の瑕疵に当るというべきであり、注文主は、建物が完成していないことを理由にしては、工事請負人に対し建物の受領と請負残代金の支払いを拒むことはできないというべきである。
と判示しました。

【裁判所が瑕疵と認めたもの】
・ 一階洋室Aの部分に存する洋服タンスの壁面が曲っている。
・ 同居間南側部分の基礎コンクリート打ちが図面より低く、図面どおりになされていない。
・ 同玄関の基礎コンクリートの部分も右2と同様に図面どおりなされていない。
・ 玄関に入って右側にある柱が狂っている。
・ 二階洋室Cの部屋のサッシュがゆがんでいる。
・ 二階南側外壁の欄間の窓が柱の中間に入っていない。
・ ベランダの桁の継手が完全でない。
・ 屋根雨押えの付け方がよくない。
・ 瓦の乱れがある。
・ 玄関廻り床が仕上がっていない。
・ 内部額縁の釘頭が見えており、目止を要する。
・ 左官の仕上げが不良で、特に床の間の壁等に塗りむらが存する。
・ 建物全部についての塗装が不良である。
・ 階段の手摺りの仕上げが悪い。
・ 建具の建付けに悪い所がある。
・ 二階洋間床にきしむ所がある。
・ 戸棚両開きの締り金物がない。

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