コラム

 公開日: 2011-09-18  最終更新日: 2012-08-17

不動産 22 隣人に、難しい人・怖い人がいたとき

1難しい人
大阪高裁平成16.12.2判決を紹介します。
(登場人物)
甲・・・売主
乙・・・難しい人
丙・・・売主側仲介業者
丁・・・買主側仲介業者
戊・・・買主
(背景)
甲は西隣の住人乙から「子供がうるさい。」と怒鳴られたり、洗濯物の水をかけられる、泥を投げつけられるなどの経験をし、子供部屋を東端に移動するなど、隣人を意識した生活をしていたのですが、その土地建物を売ることにしました。
甲は、丙に土地建物の売却の仲介を依頼しましたが、その際、乙のことを知らせ、買主になる人にそのことをよく説明しておくようにと伝えました。
丙は、丁に、そのことを伝えました。
しかし、丙は、戊にはそのことを知らせず、戊は難しい隣人がいることを知らず、土地建物を購入し入居しました。
戊は、その土地建物を購入する前に、丁には「同じ子供を持つ親として聞いておきたいのですが、近隣の環境に問題はありませんか。」とまで質問しているのですが、丁は「全く問題はありません」と答えているのです。
また、甲は、契約のとき、戊には乙とのことを話しませんでした。
(責任)
丁に、説明義務違反の責任があるのは当然ですが、甲と丙に責任があるかどうかが問題になります。
判決は、甲や丙には、戊が土地建物を購入して入居したときは、乙との間にトラブルが生ずる可能性が高く、その程度も著しいこと、そのときは戊が居住するのに支障を来す恐れがあったのだから「その恐れがあるような事情についての客観的な事実について説明する義務があった」として、損害賠償を命じました。
(損害の内容)
戊がそこに2年半生活した事実から、土地建物の減損分(乙の存在が減損原因)を購入価格2280万円の20%に相当する456万円としました。

2怖い人
東京高裁平成19.12.25判決事案です。
①甲は、5630万円で宅地を購入し家を建てようとしたとき、隣家の乙(警察からの情報では、暴力団関係者の可能性ある人物)から、脅迫的言辞をもってそこに家を建てさせないと言われ、家を建てることが出来なくなりました。
②そこで、甲はこれを「隠れた瑕疵」だと主張して、売買契約の解除を理由に売主に対し、売買代金の返還請求訴訟を起こしました。
④一審判決は、「隠れた瑕疵」を認めましたが、その瑕疵は「売買の目的が達成できないほどの瑕疵とは認められない」として契約の解除は認めず、土地購入代金の30%の減価があるとして、1551万円の限度で請求を認めました。
⑤高裁判決は、乙からの建築禁止部分が宅地全体に及んでいるものではなく、乙の建築禁止要求部分を除いた部分を利用して建物を建築することは可能であることを考慮すべきだとして、宅地の減価を、15%であるとして、775万5000円に変更しました。

高裁が、“怖い人”の存在を瑕疵と認定した理由
「瑕疵」には、・・・「目的物の通常の用法に照らし、一般人であれば誰もがその使用の際に心理的に十全な使用を著しく妨げられるという欠陥、すなわち一般人に共通の重大な心理的欠陥がある場合も含むと解するのが相当である。」

この記事を書いたプロ

弁護士法人菊池綜合法律事務所 [ホームページ]

弁護士 菊池捷男

岡山県岡山市北区南方1-8-14 [地図]
TEL:086-231-3535

  • 問い合わせ

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

1

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
 
このプロの紹介記事
菊池綜合法律事務所|菊池捷男弁護士は数多くの民事裁判を手がけてきたエキスパート

法律事務所は決して敷居の高い場所ではありません。(1/3)

 事務所設立以来40年、「うそをつかない、ごまかさない」を信念に、離婚や相続など数多くの民事裁判を手がけてきた菊池捷男さん。現在事務所には菊池さんを筆頭に6人の弁護士が在籍し、民事から企業法務まであらゆる法律問題をサポートしています。 ...

菊池捷男プロに相談してみよう!

山陽新聞社 マイベストプロ

あらゆる法律問題に対処可能

事務所名 : 弁護士法人菊池綜合法律事務所
住所 : 岡山県岡山市北区南方1-8-14 [地図]
TEL : 086-231-3535

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

086-231-3535

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

菊池捷男(きくちとしお)

弁護士法人菊池綜合法律事務所

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる
プロのおすすめコラム
離婚原因の一つである「夫婦関係の破綻」が,別居期間が短くとも認められる場合

これは,私の事務所が勝ち得た離婚判決の例です。一審判決は,別居期間が2年程度(一審判決までの期間)では,...

[ 離婚 ]

課税価格と相続税評価額とは違う

1 遺産の評価問題遺産分割の調停の席で,遺産(相続財産)の評価をどうするかという問題が提起されることがあ...

[ 相続相談 ]

遺留分減殺請求事件と相続税の処理

1 遺留分減殺請求をして,相続財産の一部の返還又は価額弁償金の支払を受けた遺留分権利者甲の場合これによっ...

[ 相続相談 ]

情報公開条例の誤解⑤ コピー代は全額請求するべし

Q 当市の公開条例には,公文書の開示の方法として写し(コピー)を交付する方法を採っており,コピー代として1...

[ 地方行政 ]

情報公開条例の誤解④ 権利がないことと,権利の乱用は違うこと

Q 住民からの公文書の開示請求に応じた後の,公文書の内容に対する質問に対しては,回答する義務のないことは分...

[ 地方行政 ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ