コラム

2016-09-23

モデルルームでの不動産売買契約とクーリングオフ

Q 当社は,某宅建業者がマンションを建築販売する話を聞き,モデルルームを見学に行き,その場で投資用にマンション専有部分1戸を購入する契約を結び,手付金を支払いましたが,都合で解約したいと思います。できますでしょうか。

A できません。
以下,解説します。
1 クーリングオフ
宅地建物取引業法37条の2は,クーリングオフに関する規定です。
その要件は,
①売主が宅建業者であること
➁対象となる契約が宅地又は建物の売買契約であること
③売買契約を結んだ場所が事務所等以外の場所であること
④買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は,
ア)それができること及びその方法を告げられた日から8日を経過していないうちにすること
イ)「宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき」までにすること
です。

さて,あなたの質問に対する回答ですが,③の要件を満たしていませんので,クーリングオフはできません。
すなわち,あなたの場合,「売買契約を結んだ場所が事務所等以外の場所であること」という要件を満たしていないのです。
ここでいう「事務所等」のうちの「事務所」というのは,売主の本店,支店又は「継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの」(宅地建物取引業法施行令第1条の2第1号及び2号)ですが,「事務所等」というのは,その他宅地建物取引業施行規則第16条の5に規定する場所も含まれます。
その一号ロは,取引主任者を置いた「当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所(土地に定着する建物内に設けられるものに限る。)を設置して行う場合にあつては、その案内所」が「事務所等」に該当すると規定していますので,宅建業者がモデルルームを設け,そこに取引主任者を置き,マンションノ分譲の業務を行っている場合は,そのモデルルームが「事務所等」に該当するからです。

参照:
宅地建物取引業法37条の2 
 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
 一 買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
 二 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
2 申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
3 申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
4 前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。

宅地建物取引業法施行規則
第16条の5 法第37条の2第1項の国土交通省令・内閣府令で定める場所は、次に掲げるものとする。
一 次に掲げる場所のうち、法第三十一条の三第一項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべきもの
イ 略
ロ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所(土地に定着する建物内に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。)を設置して行う場合にあつては、その案内所
ハ 以下略

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