コラム

2016-02-29

不動産売買契約書に書かれる「特約事項」の例

(1) 特約事項の例
a 停止条件
  例:交換契約の失効を停止条件とする売買契約条項
  これは,後日実際例で,解説します。

b 解除条件
  例:①開発不許可を解除条件とするもの
   すなわち,売買契約成立後,一定期間内に,開発許可が得られない場合は、自動的に売買契約が解除され失効するという特約のことです。
他にも、➁土壌汚染判明、③建築請負契約の不成立、④ローンの不実行を解除条件とするものなどがあります。

c 買戻し特約
 これは、民法579条規定のある特約です。その規定は「不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。」というものです。
 特約の条項の1項はこの規定文言を任意に修正した事項を書き、2項にその後第三者に対抗できるようにするための買戻し特約の付記登記をする特約を書きます。

d 瑕疵担特約(これはチェックポイントの中に入れていますが,特別のことを定める場合は特約にします。)
  例:①瑕疵担保免責特約、➁瑕疵担保期間の短縮,③瑕疵担保期間伸長に関する特約
 その中には、④買主が、その瑕疵だけは受け入れられないと考えるものが(例えば、殺人や自殺)あった場合は、売買契約を解除できるとする特約で、しかも、その瑕疵についてだけ、瑕疵担保期間を伸長する特約もあります。

e 占有者を退去させる特約又はさせない特約
  これは,居抜き売買か否かが分かる条項です。退去させる特約の場合は,代金決済・所有権移転の日までに,賃借人を退去させる条項になります。

f 実測をする特約
 これは実測売買の場合に書かれる特約です。

g 公租公課の後精算
  これは公租公課の負担の決め方によっては,次年度の公租公課の額が未定である間は精算できないことから,4月以降に税額が確定し次第精算をするという特約のことです。

h その他

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