コラム

2015-12-23

新築住宅の失敗例 資金計画②

今回も引き続き、資金計画のお話ですが、今回は支払う利息を少なくする方法を考えます。

住宅購入について、資金計画が大切であることは前回もお話しました。支払う利息を頭に入れて考えることは大切です。その他、支払利息を減らすためにはどういう方法が良いかについてのお話です。

①予算減額(無理なローンを組まない)
これについては、前回の話とかぶりますが、あまり無理な計画を組まないことをおススメします。住宅ローンは、年収の8倍くらいまでは借りることが出来ますが、以前のコラムでも書かせて頂いた、年収の5倍から6倍程度に抑えることが無理の無い返済に繋がります。但し、これはあくまでも一般論。多趣味など色々と出費の多い方や、既に車のローンなどを大きく組んでいる方などはより少ないローンとした方がいいかもしれません。

子供さんが何人いるかなどによっても今後家計に掛かる負担は変わってきます。不安な方は、今後必要となる費用と、収入とのバランスを見る、ライフプランを考えてみることをおススメします。これは、当社でも精度の高いライフプランによるキャッシュフローを見ることが出来ますので、宜しければご相談下さい。

②金利交渉
各行それぞれの住宅ローンの金利には当然ですが「差」があり、金利が低い銀行さんがお勧めです。最近では、給与口座から住宅ローンの支払い口座へお金を移す時に費用の掛からない銀行も増えてきました。めんどくさいからといった理由等で、給与の支払い口座のある銀行で住宅ローンを組むと0.2%や0.3%くらいの金利差はすぐに出てしまいます。3000万円の借入で0.2%の金利差は、月々約3000円の支払いの差となりますし、0.3%の金利差で約4300円程度となり、35年間その金利差が埋まらないと考えると約180万円も多く支払うことになり、「普通車が一台買えてた!」ということになります。

そして、これは銀行系の住宅ローンに限りますが、状況によっては金利交渉に乗ってくれる銀行もあります。「A銀行はお宅よりも0.2%も金利が低いよ」と言えば、同じ金利に合わせてくれる銀行さんもあります。もちろん、お客様自身の状況にもよるのですが、優良顧客には優遇金利を準備している銀行もありますので、交渉の価値はあります。

③繰り上げ返済
そして、最後に繰り上げ返済です。私自身はボーナス払いをお勧めしません。一度ボーナス払いを組んでしまうとボーナス時期には必ず支払をしなければならず、ボーナスが出なかった時に大変です。最近では、繰り上げ返済が10万円単位でできたり、繰り上げ返済をインターネット等の口座を利用すれば手数料が無料である場合が多くなりました。ボーナス払いよりも繰り上げ返済を上手く利用することをお勧めします。また、これは可能であればですが、繰り上げ返済は出来るだけ早期に行うと支払う利息が大きく減ります。ローンが終わりそうな時期に繰り上げ返済をしても既に多くの利息を支払ってしまっているということになりますので、可能であれば、できるだけ早期に繰り上げ返済をしましょう。
そして、もう一点、繰り上げ返済の方法は、繰り上げ返済によって、元本を減らして、毎月の支払額を減らす方法と、支払期間を短くする方法があります。利息を大きく減らす効果があるのは、支払期間を短くする方法です。毎月の支払額を減らすパターンでは支払う利息を大きく減らすことは難しいのでお気を付け下さい。

ただ、お客様が30年で返せそうでも、35年ローンを組むことをお勧めする場合もあります。これは、月々の支払いを減らして期間を長くすることで、現金の余裕のない方に安心して返済を続けて頂くような場合です。現在の住宅ローンの金利は本当に低く、住宅ローン控除(次回説明します。)を考えると、状況にもよりますが、最初の10年間は月々4000円程度の利益を出しながら3000万円借りられるケースもあります。これは、あくまでも極端なケースですが、できるだけ現金を持っておく方が安心である場合や、近々大きな返済原資が手に入る予定があるような場合など様々なケースに合わせて、あくまでも個別で返済計画を練ることが肝心です。

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